2026房地产继续“控增量”，土地供需各有哪些看点？
作者：孙梦凡
一边是优质地块被争夺，一边是土地成交现季节性低位，2026年土拍市场将怎么走？
据不完全统计，今年以来，至少有15个省市明确强调稳定房地产市场，其中在“控增量”方面，部分省份提出“建立与商品房去化周期相挂钩的房地产用地供应机制”、“加大优质地块供应”、“科学安排土地供应”等要点。
这意味着，2026年各地住宅用地供应将延续“提质缩量”的特点。同时，高能级城市的核心板块，将有更多新增优质住宅用地入市，以维持土地市场热度，提振市场预期与信心。
“面粉”供应精打细算
作为房地产行业的上游环节，土地供应对楼市的影响不容忽视。2026年，各地土地供应将遵循何种基调？此前密集召开的地方两会已透露一二。
据中指研究院统计，各省市在政府工作报告中关于房地产的相关表述，延续了中央经济工作会议的基调，15个省市明确强调稳定房地产市场，各地根据自身实际情况部署房地产工作。
其中，在“控增量”方面，江西、陕西提出“建立与商品房去化周期相挂钩的房地产用地供应机制”，四川提出“加大优质地块供应”，重庆提出“科学安排土地供应，加强优地优配，推进土地混合开发利用、用途依法合理转换”。
这意味着，2026年各省市的住宅用地供应，将延续2025年“提质缩量”的特点。
实际上，我国土地市场的规模缩减，已经持续许久。记者据克而瑞数据梳理发现，2020年以来，我国300城土地成交规模已连降五年。2025年，全国300城土地招拍挂成交建筑面积10亿平方米，同比下降11%；与2020年历史高点相比，土地成交量收缩约65%。
从一线城市到二三线城市，土地市场的规模齐齐收缩。去年，一线城市土拍成交面积平均下降28%，广州成交面积降幅最大，达到38%，北京、上海分别下降20%和37%。虽然一线城市高价地频出，但严控新增土地供应、保持库存规模健康仍是主基调。
相较于土地成交面积，我国土地市场成交金额的降幅更大。2025年，全国土地总成交金额2.8万亿元，较上年同期下降11%；对比2020年7.5万亿的峰值数据，缩水幅度也超六成。如果将时间轴拉长，去年300城的土地成交金额，回到了2015年～2016年之间的水平。
克而瑞表示，2025年全年土地成交量10亿平方米左右，看似高于全国商品房销售量10%，但考虑到土地交易中包括配建及保障房等不可售部分，实际土地供应量仍低于新房成交，行业已进入广义上的库存去化周期，进一步夯实供求关系改善基础。
在土地市场规模连降五年的背景下，2026年各地土地供应将继续“控增量”。
以北京为例，据北京市规划和自然资源委员会发布的《北京市2026年度建设用地供应计划》，今年北京商品住宅用地安排200～240公顷，较2025年的240～300公顷继续缩量，已是连续第四年缩减；保障性住房用地350公顷，突出对中低收入群体的住房保障。
该计划还强调了五大核心方向：一是推动土地利用从扩张型向集约型转变，提升整体质量；二是充分挖掘现有土地资源潜力，提高利用效率；三是精准配置新质生产力发展的空间需求；四是根据市场实际需求，探索房地产供应新模式；五是全面提升公共服务设施的保障能力。
克而瑞方面称，土地市场作为房地产行业的最上游，各地势必将审慎确定新一年的土地供应规模和时序，在兼顾行业供求关系总体平衡的同时，也要避免少数板块出现短期新增项目过多、竞品压力过高的现象，市场化出让地块比例有望进一步增加。
房企死磕“核心资产”
在土地供求整体缩量的大背景下，仍有热点地块点燃市场信心。
过去一年，土地交易规模虽然持续缩量，但优质高单价地块成交占比上升，部分确定性较强的低密新规类宅地等，实现高溢价出让。据克而瑞数据，期内300城招拍挂土地的平均溢价率达到5.3%，平均溢价率较2024年上升1.1个百分点，年度溢价率为近四年新高。
各地纷纷拿出“压箱底”好地块提振市场信心，房企也集体押注好资源和确定性。
进入2026年，核心优质地块的“吸金”体质还在延续，广州更是在开年就打出“王炸”牌面。2月25日，广州马场一期地块历经9小时，经过243轮竞价，被越秀以236.04亿元的价格竞得，溢价率26.6%，地块成交总价排名广州第二、跻身全国第五。
不仅是一线城市，哈尔滨、石家庄等也有宅地实现溢价出让。譬如上个月，哈尔滨市道里区3宗商住用地全部溢价成交，小职工街与城乡路交口两宗地溢价16.16%、29%，楼板价分别为5120元/平方米、5491元/平方米；齿轮东路地块溢价25.95%，楼板价5113元/平方米。
从房企拿地金额看，中指研究院数据显示，2026年1～2月，百强房企拿地总额950.4亿元，同比下降52.4%。受春节假期影响，2月土地供应缩量，房企拿地规模同比未出现明显改善。但若看土地溢价率，2月全国300城住宅用地平均溢价率为11%、显著上升。
从企业新增货值看，越秀地产、华润置地、石家庄城发投集团位列前三。2026年1～2月，越秀地产以770亿元新增货值位列第一；华润置地新增货值规模为108亿元，位列第二；石家庄城发投集团新增货值规模为67亿元，位列第三。
克而瑞认为，节后广州土地拍卖的首场活动，标志着核心城市土地供应窗口期已然开启。预计今年上半年，土地市场的热度将逐步回升。同时，“十五五”规划建议以及经济工作会议提出大力推进城市更新，高能级城市的核心板块将促使更多新增优质住宅用地入市，以核心板块带动周边区域，维持土地市场热度，进而提振企业和购房者的预期与信心。
对拿地主角房地产企业而言，“把钱花在刀刃上”拿核心地块，已经是行业共识。
只不过，行业经过剧烈洗牌后，能“上桌”的玩家已经大有变化。克而瑞数据显示，国央企是2025年土地市场的绝对主力，14家央企拿地金额占比50%，地方国企拿地金额占比也超过20%。城投平台角色则显著弱化，41家城投拿地金额占比仅15%，参与度大幅下滑，拿地逻辑转向承接三、四线城市非核心地块，维持土地市场基础运转。
该机构称，当前土地市场呈现“头部集中、区域分化、主体分层”的竞争特征：资金实力决定主体层级(国央企领跑、优质民企跟随、中小房企边缘化)，战略选择固化区域格局(核心城市高度集中、非核心城市持续萎缩)，行业集中度提升、TOP10房企新增货值占比超七成，标志着土地市场正式进入结构性分化的深度调整期。
